En Afrique subsaharienne, le phénomène urbain est apporté par la colonisation. Les villes au temps colonial étaient composées de deux entités : la partie comprenant la zone résidentielle, commerciale et administrative occupée par les colons et la deuxième partie, où vivaient les indigènes. En Général les deux entités étaient séparées par un camp militaire.

Les textes réglementaires qui ont régis nos villes depuis le temps colonial, n’ont pas subis un grand changement.
La loi N° 62-253 du 31 Juillet 1962 relative aux plans d’urbanisation générales et particulières pour nos villes d’avoir une structure cohérente.
Pour une construction harmonieuse, les règles d’urbanisations générales et particulières ont accompagné les différentes organisations spatiales de nos villes.
Le permis de construire, l’acquisition des titres de propriétés, le coefficient d’occupation des sols, les normes de salubrité et la rénovation des immeubles sont l’application de ces règlements.

 

Dans la conception Française, le domaine de l’Etat est scindé en deux, un domaine public et un domaine privé. Seul le domaine privé nous intéresse dans notre étude.
Le droit de l’Etat instauré par le décret du 30 Août 1900 sur le régime des terres domaniales en AOF, est rappelé par le décret du 15 novembre 1935.
Son article 5 interdit qu’on impose la suppression pure et simple des cultures et des habitations sans une indemnisation. Il rappelle le principe de l’appartenance des terres vacantes et sans maître ainsi que « des terres qui, ne faisant pas l’objet d’un titre foncier régulier de propriété ou de jouissance, sont inexploitées ou inoccupées depuis plus de dix ans » à l’Etat.
Les terrains accaparés par l’Etat, autre que ceux énumérés dans l’article 1er du décret du 20 Juillet 1900 sur le domaine public, constituent le domaine privé de l’Etat dans lequel on trouve les « terres vacantes et sans maître » visées par le décret du 30 Août 1900 portant régime des terre domaniales.
Le décret du 1900 sur le régime de la propriété foncière instaure cette branche du droit Français en Côte d’Ivoire. Il est continué par le décret du 24 Juillet 1906 qui organise la constatation des droits coutumiers et leur transformation en droit de propriété par l’immatriculation.

La Côte d’Ivoire, lors de son indépendance, hérite du droit foncier laissé par le colonisateur, dont le texte essentiel est le décret du 26 Juillet 1932 organisant la propriété foncière en Afrique occidentale Française (AOF), complété par le décret du 15 Novembre 1935 portant réglementation des terres domaniales en AOF.
La combinaison de ces textes résulte du principe institué dès 1900 selon lequel les terres les terres vacantes et sans maître appartiennent à l’Etat. De ce fait l’Etat se doit de les gérer en procédant à l’aménagement et à l’organisation afin de les céder à toutes fins utiles.
L’Etat est aussi garant du respect des textes s’y afférant.
Il convient dès lors que cette gestion impose de nouvelles règles destinées à aménager l’espace. Cet aménagement devrait à terme, imposer aux investisseurs les limites à l’utilisation des parcelles et des procédures d’acquisition.
« Quelle politique de gestion foncière urbaine de l’Etat  a t-il mené dans l’agglomération Abidjanaise ? »
Cette politique de gestion a commencer par l’établissement d’un plan urbanisme directeur qui est régie par le décret N°71-170 du 25 Mars 1971 prescrivant l’établissement d’un plan d’urbanisme directeur de l’agglomération d’Abidjan. Trente sept (37) ans après l’application de ce décret, quelles sont les forces et les faiblesses de cette gestion ; quelle analyse peut-on faire ? De ce pont de vue, quelles propositions pourrait-on apporter pour son amélioration ?

Du rural à l’urbain, le foncier est une question d’actualité récurrente, et un sujet d’angoisse, en raison de son importance en tant que support de l’activité économique et sociale, vu les nombreux acteurs qu’il mobilise.
Facteur de création de richesse, la terre mobilise des acteurs qui ont des aspirations diverses, mais dont les intérêts peuvent se rejoindre.
Ainsi, détenteur de coutumier, simples individus isolés et l’Etat s’activent pour s’approprier le bien foncier, le gérer et le transférer à leur progéniture.
C’est pourquoi, les autorités publiques doivent créer un cadre approprié pour garantir les intérêts de tous, en faisant voter une loi sur le foncier, la promulguer et la diffuser largement afin que toute la population la connaisse pour en faire bon usage.
Ce travail, pourrait éclairer les citoyens sur les processus de gestion du foncier urbain. Ils sauront que l’immatriculation confère un titre de propriété sans lequel l’usager n’est que provisoire. Ceci pourrait atténuer les nombreux conflits fonciers.
C’est pour tenter de montre l’importance d’une bonne gestion et les avantages liés à celle-ci que nous avons étudié le thème suivant : « GESTION DU FONCIER URBAIN DANS L’AGGLOMERATION D’ABIDJAN ».

Les objectifs recherchés à travers cette étude sont :
- L’objectif principal de ce mémoire est d’éveiller les consciences sur la prise en charge idoine du devenir de nos villes,
- L’accès facile au titre de propriété,
- La transparence et l’efficacité dans la gestion du foncier,
- Le respect des règles d’urbanisation pour garantir sur le plan architectural la construction harmonieuse et homogène de nos villes.
IV.2 objectif spécifique
Les objectifs  spécifiques dans cette étude visent à :
- Identifier les causes des difficultés liées à la gestion du foncier urbain actuellement,
- Analyser les causes des problèmes identifiés,
Revoir la réglementation en vigueur,
Faire des propositions sur l’amélioration de la gestion,
Proposer un plan de gestion foncière.

Les enjeux de cette étude portent sur quatre (4) volets :

La réglementation sur la gestion du foncier urbain connaît certaines limites, il convient donc de revoir certaines de ses dispositions.

L’édification matérielle d’une agglomération humaine est dans une large mesure le fait de personnes privées qui investissent sur un espace privé, mais elle repose sur la mise à la disposition des personnes privées par l’autorité publique, des infrastructures, des ressources culturelles, des équipements de loisirs et des espaces verts. Aussi la cession des terrains urbains permet le développement rapide des agglomérations et de sécuriser les acquéreurs vis-à-vis des non ayant droit.

L’enjeu de cette étude est aussi politique car l’aménagement du territoire et l’organisation du cadre de vie relèvent avant tout d’une politique de développement des agglomérations.

A la fin de cette étude, nous attendons les résultats suivants :
- Meilleur gestion du foncier à Abidjan en vue d’éviter les conflits fonciers,
- La ré implication de l’Etat dans la politique d’aménagement du foncier urbain,
- La préservation de la beauté de notre capitale économique car il y a un adage qui dit qu’une « ville juste est une ville sûre »,
- Créer une banque de données propre au foncier  ou une bourse des terrains urbains,
- Former nos cadres et nos techniciens pour qu’ils puissent par leur savoir faire, inspirer la confiance de tous nos partenaires,
- Contribution d’hommes de terrain avec les grands experts.

La conduite de cette étude s’est appuyée sur la démarche suivante :
- Notre propre expérience,
- Diagnostic du terrain
- Revue de la littérature, recension bibliographique,
Enquête ou constat auprès des opérateurs économiques victimes de cette gestion,
- Enquête et constats auprès des structures administratives et coutumières concernés par l’étude,
- Discussion entre personnes en charge de la gestion foncière.
Le recueil des donnés de la présente étude s’est effectué au moyen d’analyse des documents existants sur la gestion du foncier urbain (textes réglementaire, schéma directeur d’Abidjan, plan etc.) en nous appuyant sur nos propres expériences.
Les informations bibliographiques ont été confrontées aux résultats d’observation sur le terrain.
En ce qui concerne spécifiquement la collecte des données socio-économiques environnement humain), nous avons observé le terrain, entretenu certaines propriétaire terriens et les opérateurs économiques qui sont les premiers concernés par cette étude. Ainsi, les structures suivantes ont été visitées :
- Le BNETD
- Le MCUH (le cabinet, la direction de l’urbanisme, service topographique, la direction du domaine urbain, la direction de l’assainissement)
- La direction du cadastre    
-La direction de la conservation foncière de l’enregistrement et du timbre.
Les rencontres avec les différentes structures ont permis d’une par de favoriser l’échange de point de vue sur l’étude et d’autre par de proposer quelque ébauches de solutions pour l’amélioration de cette procédure de gestion.

La méthodologie pour la rédaction du présent rapport est classique et répond à la logique de construction en étapes :
- Résumé,
- Introduction Générale qui situe le contexte de l’étude, son problème, ses objectifs, ses enjeux, ses résultats, la méthode de l’étude qui élabore le plan de l’étude.
- Généralité sur la gestion du foncier urbain Abidjanais et description du cadre institutionnel et réglementaire
- Diagnostic de la procédure de gestion du foncier urbain et analyse de la gestion actuelle du foncier à Abidjan
- Proposition de solutions pour une amélioration de la gestion du foncier urbain
- Conclusion générale
Bibliographie
- Annexes.

Au terme de cette étude une conclusion s’impose en ce qui concerne le sujet choisi.
En Côte d’Ivoire, l’urbanisation s’est faite à un rythme accéléré si bien que nous avons atteint un taux d’urbanisation d’environ44°/°. Des facteur démographiques et économiques tels que la croissance naturelle, l’exode rural, les migrations internationales, les industries et le commerce sont le produit de cette urbanisation galopante.
Dans la logique de maîtriser la croissance et de favoriser le développement harmonieux des villes Ivoirienne, un model d’organisation de l’espace a fait l’objet de réglementations particulières et strictes à travers l’adoption des plans d’urbanisme.
Le cadre institutionnel et réglementaire ainsi présent, est le principal moyen d’organisation de l’espace, et donc susceptible d’une par de donner une image ordonnée de la ville et d’offrir un cadre de vie sain d’autre par.
Le district d’Abidjan capital économique, le reflet de l’urbanisation rapide du pays, a fait de véritable actions publiques pendant quatre décennies pour réaliser des infrastructures de grandes capacités et aussi pour construire un parc immobilier conséquent pour les besoins du secteur tertiaire et aussi pour le logement des populations.
Cependant, au-delà de la stratification sociale qui marque à ce jour le paysage de la ville, Abidjan est en proie à une crise foncière qui se traduit par l’occupation anarchique de l’espace et par la prolifération des habitats et des quartiers précaire à travers toute les communes. Ce qui n’est pas sans conséquence sue l’environnement, la sécurité et la santé de la population.
Enfin, pour améliorer le processus de gestion du foncier urbain, des propositions ont été faites à l’endroit des autorités politiques, administratives et surtout celles des collectivités locales. Ces propositions consistent dans un premier temps à réviser tous les plans d’urbanisme et à corriger les textes afférents afin de les adapter au contexte actuel d’une urbanisation rapide et irréversible. Ensuite il apparaît important et même nécessaire d’organiser des campagnes d’explication et de sensibilisation non seulement auprès des acteurs du foncier urbain mais aussi à l’endroit de la population consommatrice de l’espace pour que ceux-ci prennent  la mesure de la chose comme l’on l’a fait pour le foncier rural.
Organiser des colloques internationaux pour une amélioration de notre système.
Nous avons conscience de n’avoir pas épuisé le thème, il nous faut néanmoins conclure en espérant que d’autres participeront à la continuation de cette recherche d’une meilleure gestion du foncier, qui soit un élément essentiel dans la politique de développement urbain durable.