Le régime foncier Ivoiriens et les conflits fonciers urbains

«  Ce qui change le moins chez l’homme, ce sont les questions qu’il se pose lui-même.  A toutes les époques, sous toutes les latitudes, dans toutes les sociétés il a éprouvé les mêmes angoisses, nourri les mêmes doutes, formulé les mêmes interrogations sur son identité, sur le sens de sa vie, de la douleur et de la mort, sur les meilleurs moyens d’être, d’avoir, de durer, de transmettre. A certaines époques il a trouvé à ces questions des réponses naturelles, cohérentes, rassurantes. Puis le doute s’est installé, les  certitudes ont vacillé, les interrogations ont ressurgi, des convictions se sont opposées, des ordres se sont dissous.

        I- De la responsabilité du législateur  

L’ensemble des dispositions juridiques qui organisent le statut des terres s’appelle le Régime Foncier. En Côte d’Ivoire, nous avons connu successivement le régime foncier coutumier et le régime foncier du code civil ou régime foncier napoléonien de 1804 avant d’aboutir au régime foncier de l’immatriculation. Dans le régime foncier coutumier, la terre appartient à une communauté dont les chefs de terres sont les représentants.les droits de propriété d’une famille, d’une communauté, d’un village, d’une tribu ou d’une lignée sont la règle et le droit de propriété individuel en consiste l’exception qui confirme la règle.
Pour jouir de la détention coutumière, il fallait être membre de la communauté villageoise. Mais il était possible que la terre fut cédée à des non membres de la communauté au choix et à l’appréciation de cette communauté, suivant des critères qui lui sont propres.
Au 19è siècle, le colonisateur introduit en Côte d’Ivoire le régime foncier du code civil dit code civil napoléonien de 1804. Ce système, tire des coutumes de la France de l’ancien régime de l’Angleterre a pour caractéristiques :

Ici, s’il ya contestation, après le délai de trente ans, le tribunal se prononce en faveur de celui qui a eu une jouissance paisible et continue du terrain. Les notaires quant à eux sont obligés de faire dans leurs actes toute l’historique de la propriété pendant les trente ans.
Comment dans ces conditions le notaire peut-il assurer que le propriétaire présumé est le véritable propriétaire ?
Comment un banquier digne de ce nom peut-il prêter de l’argent sur un gage hypothécaire aussi incertain ?
La prescription acquisitive trentenaire ayant ainsi montré ses limites, il a donc fallu la remplacer par un autre système de consolidation des droits de propriété dans un délai plus court, ayant comme objectif essentiel d’assurer la sécurité foncière source d’harmonie, de paix sociale et de garantie des investissements.
La première tentative s’est soldée par la prise du décret du 20 juillet 1906 remplacé plus tard par le décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation du régime de la propriété foncière en Afrique Occidentale Française (AOF). On assiste ainsi à la naissance du régime foncier de l’immatriculation qui est en réalité inspiré des régimes de certaines villes allemandes du Moyen-âge mais surtout du système crée en Australie du sud par Sir Robert Torrens. Les effets qui en découlent sont les suivants :

Pour qu’un droit réel inscrit s’éteigne, il faut une radiation régulière c’est-à-dire son retour au domaine de l’état.
Ce fondement sacré des textes de base du régime Foncier de l’immatriculation auquel sont assujetties singulièrement les terres urbaines et périurbaines de notre pays constitue pour les détenteurs coutumiers des terres ancestrales une véritable provocation de l’administration.
 

        II- De la responsabilité de l'exécutif  

Le particulier ne se retrouve pas dans la grande diversité des documents et les lourdeurs administratives qui retardent d’abord la création des titres Fonciers, ensuite la délivrance des permis de construire exigés pour la mise en valeur des lots.
La sécurité et l’assurance jadis offertes aux demandeurs des lots que représentaient les structures de production de terrains cèdent au fil des années la place à des promoteurs-financiers de lotissements. En effet, en plongeant notre regard dans l’histoire récente de la production des terrains urbains, nous pouvions faire les constats suivants :

  La S.E.T.U, Société d’Equipement des Terrains Urbains qui a produit l’ensemble des terrains viabilisés à Yopougon et aux Deux Plateaux s’est étreinte en 1987 et fut liquidée par la DCGTX-DVI. Cette entreprise a à son tour aménagé  à Koumassi Remblai ainsi que Yopougon Ananeraie, Palmeraie 1 & 2 financés par le Compte des Terrains Urbains (CTU). Les actes de vente délivres aux acquéreurs des lots conduisaient à leur immatriculation systématique et sécurisait dès lors la propriété.

La fin de la mission de cette structure a permis la création de l’AGEF (Agence de Gestion Foncière), dont l’une des missions principales en théorie se résume en ces thèmes : Constituer d’importantes foncières par la purge des droits coutumiers partout en Côte d’Ivoire et particulièrement dans le district d’Abidjan ; y apporter les équipements primaires ; enfin, céder de grands blocs équipés aux opérateurs économiques sur la base des cahiers de charge pour à leur tour les morceler en lots d’habitation au bénéfice des demandeurs de terrains urbains. La création d’une telle structure devrait permettre d’assurer l’aménagement de lots répondant à la demande des populations urbaines (quartiers évolutifs, sociaux, résidentiel, industriel). Malheureusement, la mission de l’AGEF va être annihilée par l’Etat qui autorise les propriétaires terriens à initier des lotissements dont le but n’est nullement  et à juste raison l’extension des villages mais plutôt de commercialiser les lots qui en sont issus avec délivrance d’attestations villageoise qu’entérine la puissance détentrice de la politique de l’aménagement foncier.
La rentabilité de telles opérations de lotissements enlève à l’AGEF la matière première indispensable à assurer sa mission dans le district d’Abidjan. Sur ces lotissements, marqués par les doubles ou multiples affectations des lots, il faut dit-on rapidement construire sans lettre d’attribution ni permis de construire avant que d’autres personnes plus nanties ne viennent vous chasser.

        III- De la responsabilité des tiers détenteurs

Le particulier ne se retrouve pas dans la grande diversité des documents et les lourdeurs administratives qui retardent d’abord la création des titres Fonciers, ensuite la délivrance des permis de construire exigés pour la mise en valeur des lots.
La sécurité et l’assurance jadis offertes aux demandeurs des lots que représentaient les structures de production de terrains cèdent au fil des années la place à des promoteurs-financiers de lotissements. En effet, en plongeant notre regard dans l’histoire récente de la production des terrains urbains, nous pouvions faire les constats suivants :
-    La S.E.T.U, Société d’Equipement des Terrains Urbains qui a produit l’ensemble des terrains viabilisés à Yopougon et aux Deux Plateaux s’est étreinte en 1987 et fut liquidée par la DCGTX-DVI. Cette entreprise a à son tour aména gé  à KOUMASSI Remblai ainsi que Yopougon Ananeraie, Palmeraie 1 & 2 financés par le Compte des Terrains Urbains (CTU). Les actes de vente délivres aux acquéreurs des lots conduisaient à leur immatriculation systématique et sécurisait dès lors la propriété.
La fin de la mission de cette structure a permis la création de l’AGEF (Agence de Gestion Foncière), dont l’une des missions principales en théorie se résume en ces thèmes : Constituer d’importantes foncières par la purge des droits coutumiers partout en Côte d’Ivoire et particulièrement dans le district d’Abidjan ; y apporter les équipements primaires ; enfin, céder de grands blocs équipés aux opérateurs économiques sur la base des cahiers de charge pour à leur tour les morceler en lots d’habitation au bénéfice des demandeurs de terrains urbains. La création d’une telle structure devrait permettre d’assurer l’aménagement de lots répondant à la demande des populations urbaines (quartiers évolutifs, sociaux, résidentiel, industriel). Malheureusement, la mission de l’AGEF va être annihilée par l’Etat qui autorise les propriétaires terriens à initier des lotissements dont le but n’est nullement  et à juste raison l’extension des villages mais plutôt de commercialiser les lots qui en sont issus avec délivrance d’attestations villageoise qu’entérine la puissance détentrice de la politique de l’aménagement foncier.
La rentabilité de telles opérations de lotissements enlève à l’AGEF la matière première indispensable à assurer sa mission dans le district d’Abidjan. Sur ces lotissements, marqués par les doubles ou multiples affectations des lots, il faut dit-on rapidement construire sans lettre d’attribution ni permis de construire avant que d’autres personnes plus nanties ne viennent vous chasser.

        IV- De la gestion de la pousse démographique

Le lotissement réalisé par la Puissance Publique est le principal outil de l’urbanisation planifié et le remède contre la floraison des quartiers spontanés. Contrairement au droit européen, ce sont les plans de lotissements approuvés qui produisent le droit de propriété. La demande de plus en plus importante de lots par une population de lots par une population urbaine qui dépasse toute les prévisions en termes de croissance urbaine altère les stratégies d’urbanisation harmonieuse de nos villes aux plans directeurs d’urbanisme souvent dépassés.
On constate hélas que le terroir coutumier périurbain dans lequel foisonnent et coexistent une si grande diversité de droits non écrits, collectifs ou individuels devient un marché très ouvert. La trop grande discrétion de l’Etat lotisseur- aménageur aiguise notre nostalgie des défuntes sociétés d’aménagement car elle fait prospérer un marché foncier illégal, lourd de conséquence et sources de conflits ; la planification spatiale, la gestion et l’harmonie des villes s’en trouvent ainsi menacées.
 
 

        PROPOSITION

La poussée démographique urbaine, l’évolution quasi permanente des demandes de terrains urbains et l’importance des conflits fonciers qui naissent dans la recherche d’un lot, finissent de nous convaincre que l’existence humaine est liée à une parcelle des terres. Par conséquent, toute activité humaine est liée à une parcelle. C’est pourquoi la maitrise de l’espace, du cadre foncier et sa sécurisation ouvrent la voie au développement. Or le seul document qui garantie de façon totale la propriété est le titre Foncier vu son caractère inattaquable, imprescriptible, inaliénable et offrant à son détenteur l’usus, le fructus, l’abusus.
L’immatriculation de toutes les parcelles d’un lotissement au nom de l’Etat de Côte d’Ivoire suivie du transfert des titres fonciers ainsi crées aux acquéreurs des lots devraient être expérimentés.
Accentuer le rôle de l’Etat et des collectivités dans l’application des textes en matière foncière en soustrayant par une surveillance accrue, nos villes de la spéculation foncières que représentent « LES DOTATIONS », savamment entretenue par un nouveau type de sociétés «Financiers- Lotisseurs ». Mettre en place un mécanisme permettant d’approuver les nombreux lotissements réalisés sans état des lieux dans les villes de l’intérieur du pays afin de protéger les équipements qui y ont été aménagés contre les morcellements.
Nous n’avons pas la prétention d’avoir entièrement dépeint ce gigantesque tableau que représentent les conflits fonciers qui gangrènent les rapports entre décideurs, propriétaires terriens coutumiers, lotisseurs, aménageurs agréés et usagers de terrains urbains. Néanmoins, nous restons convaincus comme nous le conseille Jean Jacques Rousso dans le Contrat Social « Respecter la loi que l’on s’est prescrite c’est liberté ».

M. Bernard N’Guessan,  Géomètre-Expert